Abitabilità o Agibilità come fare senza

CERTIFICATO DI ABITABILITA’ O AGIBILITA’ COME FARE SENZA

FARE CHIAREZZA UNA VOLTA PER TUTTE

Il certificato di abitabilità, ormai sostituito dal termine agibilità, è il documento che si ottiene al termine dell’ iter di costruzione dell’ immobile o della sua ristrutturazione attraverso opere di straordinaria manutenzione (ridistribuzione interni, ampliamento, sopraelevazione, sicurezza, opere strutturali). Tale documento attesta che le opere di costruzione o ristrutturazione sono conformi a quanto stabilito nel progetto approvato (di costruzione o ristrutturazione), che l’ immobile rispetta tutte le normative igienico/sanitarie imposte dalla normativa urbanistica vigente, e che è idoneo all’ utilizzo previsto, cioè il poter ospitare e far vivere persone al suo interno.

Detto ciò, la normativa di riferimento attualmente in vigore per tale argomento è Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, “Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003 prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solo per:

  1. le nuove costruzioni;
  2. le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  3. gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;

Quindi a partire dall’ entrata in vigore di tale normativa, il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’ acquirente necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti che siano stati oggetto di opere di straordinaria manutenzione.

Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni che non siano state oggetto di interventi successivamente all’ entrata in vigore del DPR 380/2001. Dal tenore letterale della norma è infatti escluso ogni effetto retroattivo della disposizione stessa.

In parole povere, se l’ immobile è stato costruito e completato prima del 2003 (secondo regolare concessione edilizia o permesso di costruire), il certificato di agibilità non è obbligatorio che venga rilasciato dal proprietario venditore se non ne è in possesso. La legge lo dice chiaramente. L’ entrata in vigore del dpr 380/2001 nell’ anno 2003, ha abrogato tutte le leggi che prima rendevano obbligatorio il rilascio del certificato di agibilità.

Un altra cosa importante è che la normativa in questione, non dice nulla circa il rapporto tra certificato e la stipula dell’ atto notarile che è quindi assolutamente indipendente dalla presenza o meno. Infatti l’ obbligo normativo è quello di indicare gli estremi della concessione edilizia o permesso di costruire, rilasciata dal proprio comune di appartenenza, nel nostro caso a Siracusa. Questo vuol dire chiaramente che se le parti lo consentono e sono d accordo, la compravendita potrà essere effettuata anche senza tale certificato.

LE BANCHE RICHIEDONO OBBLIGATORIAMENTE IL CERTIFICATO DI AGIBILITA’

Le banche molto spesso, per concedere il mutuo, tra la documentazione immobiliare, richiedono il certificato di abitabilità o agibilità. Tale certificato, come la legge impone, è stata chiara. Se l’ immobile è dopo il 2003, è obbligatorio averlo per la banca, prima del 2003 non c’è l’ obbligo di rilascio da parte del venditore.

E SE LA BANCA ME LO CHIEDE OBBLIGATORIAMENTE ALTRIMENTI NON MI CONCEDONO MUTUO?

La banca lo richiede per due motivi, e cioè per questioni di praticità e per questioni di sicurezza. Per praticità perchè, più la documentazione è completa, meglio è per loro. Sembra banale ma spesso preferiscono non addentrarsi dentro queste situazioni che possano far perdere tempo nel fare altre valutazioni. Per sicurezza perchè, dovendo mettere ipoteca sull’ immobile, e se mai in futuro fossero costretti a mettere in vendita a causa del fatto che chi ha fatto il mutuo, non lo può più pagare, devono avere la tranquillità e certezza di poter commercializzare la proprietà, cioè di venderla senza problemi.  Qui entra in ballo la sostanzialità dell’ agibilità. Quando un immobile non ha l’ agibilità per questioni sostanziali, vuol dire che la casa, non è una casa, ma un garage, un magazzino, un deposito. In pratica non assolve alla funzione prevista di abitazione. Ce ne accorgiamo subito, se l’ altezza dei tetti sono meno di 2,70 metri, oppure non ci sono finestre o non ci sono bagni o se la casa è difforme dal progetto approvato etc.. La banca si preoccupa di questo.

QUALI SONO LE SOLUZIONI?

Se l’ immobile non ricade nell’ obbligatorietà di tale certificato, e cioè prima del 2003, e la banca me lo richiede lo stesso, bisogna:

  1. far presente alla banca, la normativa in vigore, il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, “Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”, entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003, ha abrogato tutte le norme precedenti che obbligavano la presenza dell’ abitabilità/agibilità, rendendola obbligatoria solo dopo il 30 giugno del 2003;
  2. dimostrare o dichiarare che non ci sono difformità rispetto al progetto approvato;
  3. dimostrare o dichiarare che gli impianti acqua, luce, gas e fognatura sono stati regolarmente allacciati con gli enti preposti;
  4. dichiarare che la mancanza di tale certificato è solo di natura formale e non sostanziale. Vuol dire che il proprietario ne ha fatto a meno per questioni di convenienza economica, ma non perchè non è rilasciabile;
  5. dichiarare alla banca che le parti sono daccordo nel compravendere l’ immobile sprovvisto di tale certificato e che lo dichiarerete in atto davanti al notaio.

Se proprio avete trovato una banca che nonostante quello scritto sopra, non ne vuole sapere, e voi non volete cambiare banca (anche se io cambierei subito), allora mettetevi d accordo economicamente e tempisticamente con il proprietario per fargli richiedere a suo nome, il certificato attraverso un tecnico abilitato. Il costo dovrebbe essere di qualche centinaio di euro e in 20-60 giorni, dovrebbe essere pronto, presupposti sopra esposti permettendo.

Per maggiori informazioni non esitate a contattarmi cliccando il pulsante qui sotto, anche per un semplice consulto. Un cordiale saluto da Paul Abello.