L’ importanza dei MQ

L’ IMPORTANZA DEI MQ. LA DIFFERENZA TRA VENDERE E NON VENDERE.

Il calcolo della superficie di un immobile è sempre stato lo scoglio principale di ogni addetto ai lavori e figuriamoci i comuni mortali che sono alle prese con questo argomento come ad esempio un privato che mette in vendita il proprio immobile autonomamente. Quando vengo contattato per una stima, da un proprietario che non è riuscito a vendere da solo, noto quasi sempre una grossa discordanza tra i mq pubblicizzati nel suo vecchio annuncio e quelli realmente misurati e conteggiati ai fini valutativi. 

Potremmo elencare diverse definizioni che tutti abbiamo letto o sentito: superficie commerciale, superficie netta, superficie lorda, superficie calpestabile, superficie ragguagliata, superficie interna, superficie esterna e chi più ne ha, più ne metta. La problematica principale è che in Italia non esiste una legge chiara che codifichi le definizioni di superficie ed indichi come misurarle e questo è uno dei tanti problemi che trattiene gli investitori internazionali, dall’ investire nel nostro paese.

In Italia fortunatamente le cose sono migliorate rispetto al passato, grazie allo strumento denominato Codice delle Valutazioni Immobiliari, edito da tecnoborsa e indica le linee guida per tutti i professionisti che devono valutare un immobile. Il problema è che non sussiste ancora lo standard valutativo italiano, univoco, riconosciuto, indipendente e generalmente adottato. Possiamo definire il Codice delle Valutazioni Immobiliari, uno standard di riferimento condiviso. La lettura tecnica e la prassi italiana, convergono nell’ adottare il mq commerciale come parametro tecnico.

Per le misure delle consistenze esistono la norma UNI EN 15733 e le indicazioni metodologiche fornite dall’ osservatorio del mercato immobiliare OMI dell’ Agenzia del Territorio con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138.

Io utilizzo il DPR 138/98 per i seguenti motivi:

  1. fornisce informazioni precise per ogni tipologia immobiliare a differenza della norma uni;
  2. è il principio adottato dall’ osservatorio  immobiliare dell’ Agenzia del Territorio per la rilevazione dei dati;
  3. è utilizzato dall’ Agenzia delle Entrate per la determinazione del valore normale ai fini fiscali.

Per questioni di praticità e sintesi, allego direttamente le tabelle del borsino immobiliare.

DEFINIZIONI URBANISTICHE

Alloggio Insieme di ambienti destinati alla residenza di persone.
Autorimessa privata Unità immobiliare a destinazione ordinaria di tipo privato isolata e/o inserita in un fabbricato, interrata o fuori terra, adibita esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra di autoveicoli. Non sono considerate tali le tettoie aperte su due o più lati. La superficie deve essere superiore a 40 metri quadrati. Le autorimesse si classificano in relazione alla configurazione delle pareti:

  1. aperte, se munite di aperture perimetrali su spazio a cielo libero o su appositi camminamenti che realizzano una percentuale di aerazione permanente non inferiore al 60{159438c82d6511c9f3aff570a789076cca61e6ec0199ec43590c75e529c6be2a} della superficie delle pareti stesse e comunque superiore al 15{159438c82d6511c9f3aff570a789076cca61e6ec0199ec43590c75e529c6be2a} della superficie in pianta;
  2. chiuse, tutte le altre.
Balcone Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità massima m. 1,40).
Balcone coperto Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto.
Box – Garage Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq adibita,  con eventuali servizi accessori annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli.
Cantina Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell’unità principale, adibito a deposito, con accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l’unità medesima.
Corte Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici.
Cortile Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all’edificio stesso.
Giardino privato Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato.

Lastrico solare

Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso.

Locale sottotetto Ambiente posto tra l’estradosso del solaio costituente il soffitto dell’ultimo solaio abitabile ed il solaio di copertura di tutto o di parte dell’edificio.
Locale tecnico Ambiente utilizzato per l’allocazione degli impianti tecnologici quali impianti elettrici e idraulici, di riscaldamento, di condizionamento, di sollevamento, di telecomunicazione
Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali Ambiente, non suscettibile di reddito proprio, strutturalmente necessario per l’utilizzazione di quelli principali, posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso-corridoio o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne.
Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali Ambiente di uso esclusivo dell’unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per l’utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l’unità immobiliare, ma in un piano diverso da quello in cui sono situati i vani principali dell’abitazione stessa.
Loggia Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio.
Mansarda Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto.
Patio Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici
Portico Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso edilizio; per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale. Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche
Posto auto coperto Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.
Posto auto scoperto Spazio costituente unità immobiliare ubicato in area  esterna  pubblica o  privata,  delimitato  da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli.
Soffitta Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità  immobiliare  principale,  situata  al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano
Resede” [definizione non ufficiale] Area scoperta contigua all’alloggio.
Soppalco Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. E’ ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza.
Sottotetto Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile.
Sottotetto abitabile Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme urbanistiche.
Superficie commerciale = Superficie Convenzionale Vendibile Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobile avente destinazione residenziale ovvero di immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa (commerciale, direzionale, industriale, turistico), la somma:

  1. delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50{159438c82d6511c9f3aff570a789076cca61e6ec0199ec43590c75e529c6be2a}, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri.
  2. delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
  3. delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte- sottotetto, box, ecc.).
Superficie Interna Netta = Superficie Utile Netta = Superficie Calpestabile Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.

Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati , le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi)  e verticale  (scale,  ascensori,  impianti  di  sollevamento,  e  analoghi)  la  centrale  termica,  i  locali  impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono  inclusi  lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spessore delle pareti divisorie, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri.

Terrazza a tasca [definizione non ufficiale] Parte di lastrico solare incassato in una copertura e pertanto delimitato su quattro lati da una muratura costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte- finestra.
Terrazzo Struttura, anche in aggetto, dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità minima m. 1,40).
Terrazzo coperto Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto.
Veranda Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale.